来自 鹿泉 2019-07-07 00:40 的文章

一周楼评:未来石家庄将再无别墅供地

  1、近日,石家庄市自然资源和规划规划局公布《石家庄市关于提升土地利用质量效益的实施方案》

  近日,《石家庄市关于提升土地利用质量效益的实施方案》(以下简称《方案》)发布,明确提出到2020年,石家庄全市建设用地总规模控制在341万亩以内,耕地保有量不少于741万亩、永久基本农田保护面积不少于620万亩。

  从此次方案的内容来看,提高土地的利用率综合效益,是文件的主旨内容,而在方案中,涉及到土地市场的,有这几个方面:

  到2020年,开发区平均投资强度达到300万元/亩以上,亩均税收达到20万元/年以上。这意味着,开发区的投资强度有所上涨,地价预期同样在提高。

  而在去年河北省政府办公厅《关于提升土地利用质量效益的指导意见》中,到2020年,开发区平均投资强度250万元/亩以上,亩均税收15万元/年以上。

  其次,方案中还提到,严格限制低密度大户型住宅项目用地,住宅用地容积率指标不得低于1以下。这意味着,别墅等低密度大户型住宅项目,将更加稀缺,在现有政策下,不再有新的同类项目出现。

  第三,预计将对限制供应土地进行严查。在方案中,对闲置用地做出了明确而严厉的处罚规定,即:对已超过合同约定的开工时间未开工、尚未构成闲置土地的,追缴违约金,责令其限期开工。对企业原因造成土地闲置满一年未动工的,足额征缴闲置费,连续两年未动工的,坚决依法收回。

  6月13日,石家庄市政府网站发布《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》的通知,《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》(以下简称《意见》)主要内容涉及加强棚户区改造规划和土地供应、多渠道筹措资金、鼓励就近异地安置和明确属地政府和相关部门责任四大方面,适用范围包括长安区、桥西区、新华区、裕华区和高新区,其它县(市、区)可参照执行。

  第一,对原出具过规划条件或确定过容积率,但土地尚未出让的棚户区改造地块,各项规划指标均须符合《居住区规划设计标准》要求,居住容积率不大于2.9。原确定居住容积率超过2.9的,一律调整为2.9,高标准保障城市建设品质和居住街坊的宜居环境。

  第二,已取得拆迁许可证并签订拆迁补偿安置协议的和本意见印发时,已经下达征收决定且签订征收补偿协议不少于50%的(不包含2018年11月底下达征收决定的20个项目),经市住建部门认定同意后,原确定的容积率和计容方式、建筑密度、建筑高度等规划指标继续有效;并按照原规范审定规划方案,不再按照新《城市居住区规划设计标准》校核。

  第三,鼓励就近异地安置政策中,对货币补偿进行奖励:鼓励被征收人采取货币补偿方式自行购买房屋进行安置,对选择货币补偿方式的被征收人,给予不超过被征收房屋市场评估价值的25%奖励。

  第四,最低住房保障。被征收人选择货币安置的,被征收人家庭本市他处无住房且被征收房屋建筑面积不足30平方米的,不足部分按照市场评估价补足30平方米,超过30平方米不足45平方米的,不足部分按照市场评估价补足45平方米,其他搬迁费、临时安置、奖励等补偿均按原面积计算。被征收人选择异地安置的,被征收人家庭本市他处无住房且被征收房屋建筑面积不足45平方米的,补足45平方米,超出45平方米不可分割部分按照优惠价购买。

  从以上几个点看出,异地安置和货币补偿,将成为石家庄房屋拆迁的主要补偿方式。而在许多政策上,同样是倾斜于拆迁户的。如设定最低的住房保障等;

  另外,从容积率的限定来看,2.9的容积率将成为棚户区改造的容积率红线,未来太密集的社区将越来越少。当然,针对第一个话题中,所讲到的住宅容积率不能低于1来看,未来1—2.9的容积率,将是石家庄住宅市场容积率的标准。

  而我们采访到的业内资深人士认为,此次棚户区改造意见的出台,使得容积率下调,推进了许多项目的开发进度,同时通过再次降低容积率,使得房价得以稳定。毕竟,大涨或大跌,都不是政府稳定市场的原意。

  3、结合上一周项目规划的曝光(华远布局石家庄首项目再曝新规划、奥园石家庄首个项目曝规划、国仕花语项目规划公示、金科集美郡项目规划)分析未来市场热点区域

  华远布局石家庄首项目再曝新规划、奥园石家庄首个项目曝规划、国仕花语项目规划公示、金科集美郡项目规划

  我们先看这几个项目的区位分布,华远的首个项目在东三环附近,正好属于目前比较热门的区域之一,奥园首个项目属于长安颐园的二期项目,所处位置在北二环沿线,而国仕花语项目,则紧邻石钢旁边,属于和平东路沿线项目,金科集美郡项目在正定新区。实际上,这四个项目,所处的区域,均属于今年的热点区域。

  再次将四个项目所处区域进行分析,我们会发现,除了东三环板块,目前属于刚需和刚改项目为主外,其余均为改善型项目为主。

  其中,奥园所在的北二环沿线区域,万科、中冶、国赫等一线及本土实力房企,均聚集于此,尤其下半年随着万科和中冶的项目陆续亮相,这一区域一定会成为龙争虎斗的热点区域。而从房价角度看,均价超过2万元/平米的可能性非常大,这对于这一片区的影响,将会很大。

  再看国仕花语项目所在的和平东路沿线区域,远洋晟庭、东胜紫晶悦城等项目,均属于这一片区的高品质楼盘,接近2万元/平米的价格,让这里成为许多改善型购房者的关注焦点。而随着石钢搬迁被列为“一号工程”,相信这里将成为价值的高地。

  据房掌柜了解,金科集美郡将与四个项目同处一个十里路口,而远洋万和学府销售中心周末刚刚开放,金辉开元府样板间同时开放,接下来包括金地、华润、中海、雅居乐等诸多项目也将一一亮相,而随着本月底通往正定新区的地铁1号线的试运行,预计下半年,正定新区将迎来人流、项目的大爆发。而从房价角度看,未来超过13800元/平米的趋势基本定型,意味着,正定新区未来的人群,将集中在改善型客群。